Cheføkonom advarer: 40-årige realkreditlån risikerer at blæse boligpriserne op I hjertet af et travlt Københavnerkvarter sender Nordeas cheføkonom, Helge J. Pedersen, et klart signal til politikerne: Regeringens forslag om at tilbyde realkreditlån over 40 år vil ikke gøre det lettere for unge at købe bolig i hovedstadsområdet, men snarere puste priserne endnu højere. Det var i begyndelsen af november, at regeringen præsenterede sit længe ventede boligudspil. Et af nøgleelementerne er muligheden for at afdrage realkreditlån over 40 år frem for de nuværende maksimalt 30 år dog uden at øge belåningsgraden over 80 procent af boligens værdi. Tankegangen er indlysende: Jo længere løbetid, desto lavere månedlige ydelser, og dermed skulle døren stå på klem for førstegangskøbere. Men ifølge cheføkonom Pedersen er effekten stik imod det ønskede. I en klumme på bankens hjemmeside slår han fast, at de “lavere ydelser blot vil blive kapitaliseret i højere boligpriser”. Med andre ord: Når du sparer et par tusinde om måneden, ender du med at byde endnu mere på lejligheden, fordi både sælger og andre interesserede købere har fået handelspladsen til at føles endnu mere glovarm. ”Det er som at invitere flere til en fest, hvor der allerede kun er én parkeringsplads til tre biler,” forklarer Pedersen i sin analyse. ”Du løser ikke trængslen ved at annoncere længere festivalpass, hvis hovedproblemet er manglende p-pladser.” Ifølge cheføkonomen eksisterer der kun to reelle veje til at skabe balance på ejerboligmarkedet i København: Enten skrues der ned for efterspørgslen, eller også må udbuddet af boliger øges markant. Regeringens forslag fokuserer alene på den første delsetning flere købere og ignorerer den anden. Den økonomiske mekanik er velkendt: Når betalingsevnen forbedres, presses priserne i vejret. Og i et marked, hvor ventelisterne allerede rækker langt ud af glaskontorets vindue, kan hver krone ekstra groft sagt om et øjeblik blive til konkurrence. De øvrige boligejere, der allerede har etableret sig i byen, ser deres formue vokse uden selv at røre en finger. Unge købere får stadig svært ved at konkurrere, for prisen er allerede skruet i vejret, inden de når til bordet. Konsekvensen er paradoksal. På papiret bliver boligdrømmen mere tilgængelig, men i praksis bliver den endnu dyrere. Ifølge Pedersen kan initiativet derfor ende som en snubletråd: Folk tror, de får lettet boligøkonomien, men ender med at betale mere i ejendomsværdiskat, realkreditrenter og ja endnu højere priser. Eksperten peger i stedet på løsninger, der direkte fremmer et øget boligudbud: Hjælp til kommuner, så de kan toneplandsfortælle nye byggeprojekter hurtigere; incitamenter til privat og almennyttigt byggeri; bedre infrastruktur i oplandet, så Københavns-ringen udvides. Derudover kunne målrettede demografiske afgifter for eksempel på andelsboliger i indre by dæmpe store pengestrømme, der i dag understøtter prisstigningerne. For de håbefulde, der står i kø til en lille et- eller toværelses, lyder cheføkonomens råd klart: Se efter reel lettelse på udbudssiden frem for nye lånetyper. Ellers vil vi blot bevidne, at selv når lånetiden strækkes til den yderste grænse, forbliver boligmarkedet en lukket skattekiste for dem, der allerede har nøglerne. Udfordringen ligger ikke i længere låneaftaler, men i at give de kommende generationer et ægte valg: Flere boliger at vælge imellem og ikke blot flere penge at konkurrere med.
Regeringens plan om at tilbyde 40-årige realkreditlån med en belåningsgrad på 80 procent risikerer at presse ejerlejlighedspriserne yderligere i Københavnsområdet. Det advarer Nordeas cheføkonom, Helge J. Pedersen, i en analyse på bankens hjemmeside.Ifølge Pedersen vil de længere afdragsperioder og højere belåningsgrader gøre ejerboligmarkedet mere tilgængeligt i praksis, men ikke i realiteten. De lavere månedlige ydelser, som låntagerne opnår ved at sprede afdragene over 40 år i stedet for 30, vil ifølge ham hurtigt blive udmøntet i højere kvadratmeterpriser. Dermed forbliver problemet med den høje indgangsbillet til København uændret.“Det aktuelle dilemma på boligmarkedet kan kun løses ved at begrænse efterspørgslen eller øge udbuddet,” skriver cheføkonom Helge J. Pedersen. “Regeringens forslag øger umiddelbart efterspørgslen, mens udbuddet af ejerboliger i hovedstadsområdet forbliver stagnerende. Resultatet bliver kapitalisering af de lavere månedlige ydelser i højere priser.”I begyndelsen af november fremlagde regeringen et boligudspil, der netop skal gøre det lettere for førstegangskøbere at komme ind på ejerlejlighedsmarkedet i kommunerne i og omkring København. Udspillet lægger op til, at realkreditinstitutterne får mulighed for at udstede lån med 80 procents belåningsgrad og en afdragshorisont på 40 år i stedet for de nuværende 30.Regeringen argumenterer for, at de strammere lånevilkår i dag skaber en barriere for unge købere, som har svært ved at finde finansiering til deres første boligkøb. Men ifølge Pedersen vil tiltaget fejlagtigt prioritere købekraft frem for nødvendig boligtilvækst. Eksisterende boligejere vil opleve en formuestigning, mens gevinsten for førstegangskøberne bliver marginal.“På kort sigt ser det ud til, at flere kommer ind i budrunderne. Men markedets samlet set stramme udbudsforhold betyder, at priserne blot bevæger sig opad,” påpeger han.Både boligøkonomer og brancheorganisationer har tidligere peget på, at de grundlæggende udfordringer i København handler om mangel på byggegrunde, lange godkendelsesprocedurer og begrænset byggeaktivitet. Uden en markant stigning i nybyggeri eller en ændret regulering af jordreservering vil politiske tiltag, som kun fokuserer på finansiering, ifølge kritikerne kun fjerne symptomerne, ikke årsagerne.Regeringens boligudspil indeholder flere initiativer ud over de længere lån, herunder forslag om forenklede byggeregler og øget konkurrence mellem realkreditinstitutter. Men advarsler som den fra Nordeas cheføkonom giver anledning til spørgsmål om, hvorvidt finansieringsforslagene alene flytter priserne i stedet for at gøre drømmen om egen bolig mere realistisk for unge købere i hovedstadsområdet.
Boligmarkedet under pres: 40-årige lån kan skubbe priserne i vejret. I en ny klumme på Nordea’s hjemmeside advarer cheføkonom Helge J. Pedersen om, at regeringens forslag om at indføre 40-årige realkreditlån med 80 procent belåningsgrad snarere vil løfte ejerlejlighedspriserne i København end lette adgangen for førstegangskøbere. Ifølge Pedersen vil de lavere månedlige ydelser ikke komme de unge til gode, men i praksis blive kapitaliseret ind i højere prisniveauer.Regeringens boligudspil, fremlagt primo november, sigter mod at skabe plads til flere købere på det tårnhøje københavnske marked. Ved at forlænge afdragsperioden fra 30 til 40 år og fastholde muligheden for op til 80 procent belåning ønsker man at sænke de første terminers ydelse og dermed bryde muren for dem, der i dag ikke har råd til en ejerbolig.Cheføkonomens vurdering er klar: Tiltaget øger alene efterspørgslen. “Uden samtidig at tilføre markedet flere boliger eller indføre efterspørgselsdæmpende tiltag vil vi se priserne stige,” skriver han. Ifølge analysen vil eksisterende boligejere opleve en værdistigning på deres formue, mens unges chance for at købe en lejlighed i København reelt forbliver uændret eller forværret.Problemet med for høje priser i landets hovedstad kan ifølge Pedersen kun adresseres gennem to veje: Enten ved at begrænse købelysten eksempelvis via skatter eller strammere lånekrav eller ved at øge udbuddet af ejerboliger, så konkurrencen om de få ledige kvadratmeter bliver mindre intens. Forslaget om længere løbetid rører intet ved begge dele.Reaktionerne fra øvrige markedsaktører har været blandede. Flere banker ser potentiale i at udvide låneprodukterne og peger på, at yngre familier vil opleve økonomisk lettelse i de indledende år af lånets løbetid. Kritikere påpeger imidlertid, at man risikerer at skabe en endnu mere ustabil prisboble, hvis ydelsen først stiger mærkbart, når de lange løbetider nærmer sig udløb.Om 40-års-lånene får den tilsigtede effekt, eller om de blot bliver endnu et skub til boligboblen, står stadig hen i det uvisse. Det står dog klart, at uden ekstra boliger på markedet eller skarpere begrænsninger af låneadgangen vil København næppe blive et mere overkommeligt sted at slå sig ned for førstegangskøbere.