Den sjove.
Hør nedstående
København presser de historiske andelsboliger i baggrunden. Københavns brostensbelagte gader og patinerede ejendomme har længe båret præg af andelsboligernes varme fællesskab. Men et økonomisk ryk i byens boligmasse har sendt andelsforeningerne i defensiven. I takt med at det private udlejningsmarked buldrer frem, snegletriller andelsboligerne bagud og den ikoniske “andelsby“ risikerer at blive en parentes i hovedstadens boligfortælling.Mindre end syv procent af alle boliger i Danmark er i dag andelsboliger. Langt de fleste af dem findes i København, hvor de udgør knap 28 procent af boligbestanden. Den andelsbølge, som skyllede ind over byen i 1980’erne, har siden stilnet af. I mellemtiden har private udlejningsejendomme groet frem som paddehatte efter regn, og på bare ti år er der kommet 23.600 flere af dem i København. Samtidig er antallet af andelsboliger faldet med cirka 1.300.“Det handler om penge og pension,“ fastslår Mira Lie Nielsen, boligøkonom på Børsen. Da pensionskasserne tog ejendomsmarkedet til sig, søgte de noget, der gav stabilt, langsigtet afkast. De private lejeboliger kunne levere netop det, mens andelsboliger og almene byggerier krævede byggeomkostninger og priskontrol, som gjorde forretningen mindre forudsigelig.Almene boligforeninger har kæmpet sig fast i et lovgivningsmæssigt minefelt. Byggepriserne i København er steget så kraftigt, at de overstiger det tilladte loft per kvadratmeter. I de seneste ti år har de almene foreninger fået opført blot 5.100 nye boliger, mens private udlejnings- og ejerboliger til sammen har sat yderligere 41.500 boliger på markedet.Demografisk pres på de småKøbenhavn har gennem de seneste årtier forsøgt at lokke børnefamilier tilbage til byen med legepladser, familievenlige boligtyper og grønne gårdrum. Men billedet er knap så rosenrødt i dag. “Vi ser flere og flere små husstande,“ påpeger Mira Lie Nielsen. Unge, studerende og ældre, der søger byens pulserende centrum, fylder de små lejligheder, og det driver priserne til nye højder. I praksis kræver det velhavende forældre eller en solid indkomst at komme ind på markedet.Resultatet ses i kvadratmeterpriser, der stiger med 20 procent om året i visse dele af byen. Nationalbanken noterer, at københavnernes købekraft og formuer er vokset, så renten alene ikke længere sætter den afgørende ramme for boligefterspørgslen.Politiske greb undervejsI Kommunalbestyrelsen erkender man, at markedet ikke løser sig selv. Den seneste Kommuneplan slår fast, at nye boligprojekter skal indeholde flere små lejligheder for at afhjælpe presset på de mindste enheder. Samtidig vokser opmærksomheden om at omdanne private udlejningslejeboliger til andelsboliger et værktøj, man kalder “andelsreglen“. Frygten er, at uden flere incitamenter vil andelsboligerne smuldre:• Økonomisk omdannelse Kommunen kan yde støtte eller skatteincitamenter til foreninger, der tager initiativ til at omdanne udlejningsboliger til andelsboliger. • Boligstørrelse Ved at fastsætte krav til minimums- og maksimumsstørrelser kan man målrette nybyggeriet mod husstande, der ellers presses ud af markedet.Men byggeriet er en langsom størrelse. Selv hvis rammevilkårene ændres i morgen, vil det tage år at se effekten i byggekøer, arkitekttegninger og indflytningsklar boligmasse. En vedvarende kriseMed udsigten til flere små husstande, stadig flere private investorer og en akilleshæl i form af for få almene byggerier, er der intet, der tyder på, at boligmanglen i København forsvinder lige foreløbig. For de, hvis indtægt ikke matcher de hastigt stigende priser, bliver det sværere og sværere at finde tag over hovedet selv når murstenene ligger tæt, og nabolaget er det bedste i verden. I den kamp er det et spørgsmål om politisk vilje, økonomiske midler og tid, før København kan genfinde balancen mellem sociale hensyn og investeringslyst. Indtil da bliver andelsboligerne skubbet længere ud i periferien af byens boligdrøm.
Den filosofiske
Privat udlejning presser andelsboligerne ud af København. København har længe båret øgenavnet “andelsbyen“, men den velkendte boligform er ved at blive trængt i baggrunden. I dag dominerer den private udlejning markedet, mens andelsboligerne er færre end for blot ti år siden. Ifølge boligøkonom Mira Lie Nielsen er der i dag knap 7 procent andelsboliger i Danmark, og langt de fleste findes i hovedstaden, hvor andelen i 2024 udgør 28 procent. Men den tendens vender nu, når private investorer skubber til ejer- og udlejningssegmentet.Eksplosion i 1980’erne Andelsboligens gennembrud i København skyldes en revolution i 1980’erne, da nye regler gjorde det muligt at låne til køb af bolig via andelsforeninger. Helt frem til årtusindeskiftet var andelsboliger et attraktivt alternativ til både traditionel lejebolig og ejerlejlighed. Men siden er billedet blevet forandret markant.Stigende privat udlejning For hvert år vokser antallet af private udlejningsboliger i hovedstaden. Over det seneste årti er der kommet 23.600 nye private lejligheder til markedet flere end nogen anden boligtype. “Det skyldes i høj grad, at pensionskasser og store investorer har kastet sig over ejendomsmarkedet,“ siger Mira Lie Nielsen. “Private udlejningsboliger giver et stabilt, langsigtet afkast og ses som en mere sikker investering end at bygge og sælge ejerboliger.“I samme periode er antallet af andelsboliger skrumpet med cirka 1.300 enheder. Flere andelsforeninger har omlagt eller solgt deres ejendomme til ejerboliger, hjemtaget likviditet og reduceret fællesskabets indflydelse. Almen boligbyggeri har også måttet indskrænke ambitionerne, fordi de tilladte kvadratmeterpriser ligger under de reelle omkostninger ved at opføre nyt i København. Resultatet er kun 5.100 nye almene boliger i de sidste ti år, mens der er opført 17.900 ejerboliger.Små husstande øger presset Demografien ændrer sig. Engang var der særlig fokus på at tiltrække børnefamilier, men i dag består mange husstande af én eller to personer typisk unge eller ældre. “Færre familiers flytning ud i villakvartererne og flere enkeltpersoner i byen øger efterspørgslen efter små boliger,“ forklarer Mira Lie Nielsen. Når udbuddet af små lejligheder er begrænset, stiger priserne kraftigt. Ofte er det familiens økonomiske bagland, der afgør, om man overhovedet kan købe sig ind.Politiske tiltag og fremtidsperspektiver Kommunerne har erkendt udfordringen. Den seneste planretningslinje kræver, at en større andel nybyggede boliger skal være små, for at imødekomme de mindre husstandes behov. Samtidig ruller et initiativ om at genoplive andelsdannelsen frem en såkaldt “glemt finte“ til at omdanne lejeboliger til andelsforeninger. Målet er at give boligsøgende flere overkommelige alternativer.Men byggeprocesser er langsommelige, og investeringerne følger i sagens natur ikke altid det politiske pres. Ifølge Mira Lie Nielsen vil boligtilgængeligheden i København forblive stram: “Boligmanglen forsvinder ikke foreløbig. Udbuddet kan ikke følge efterspørgslen, og de høje prisstigninger på omkring 20 procent på ejerboligmarkedet det seneste år vidner om, at balancen er helt ude af trit.“Høj købekraft, lave renter De køber, der i dag træder ind i Københavns boligmarked, har både indkomst og formue, som tidligere generationer kun kunne drømme om, og renten har derfor mindre betydning for deres køb. Det gør det vanskeligt at afhjælpe boligmanglen ved blot at tilføre flere enheder. Nye lejeboliger opføres i de attraktive kvarterer, og dermed forbliver priserne høje.Den nuværende udvikling peger på, at politiske tiltag bliver helt afgørende for, om andelsboligen som fællesskabsform kan genvinde terræn. Indtil videre har markedet givet privilegier til de stærkeste økonomier, mens drømmen om en overkommelig bolig fortsat lever sit beskedne liv blandt de mange, der ikke har kapitalstærke forældre i baghånden.
Den skrappe
Lejlighederne er en kendt københavnerting. Nu bliver de fordrevet: Der er en ny nummer ét i byen København har længe været kendt som andelsbyen. I dag er privat udlejning den mest udbredte boligform, og andelsboligerne trækker sig tilbage. Bag udviklingen står især et økonomisk incentive: private investorer og pensionskasser, der har fundet lejeboliger mere sikre og langsigtede som aktiv end ejerboliger. Mere privat udlejning, færre andele I Danmark udgør andelsboliger lidt under 7 procent af det samlede boligudbud, og hovedparten findes i København, hvor andelene udgør 28 procent. Siden den eksplosive vækst i 1980’erne da andelsforeninger blev en populær vej til egen bolig har udviklingen dog ændret sig. Over de seneste ti år er private udlejningsboliger i København vokset med 23.600 enheder, mens andelsboligerne er faldet med 1.300. “Privat udlejning er en langt mere sikker forretning,“ siger boligøkonom Mira Lie Nielsen. “Pensionskasserne købte ejendomme for at sikre stabilt afkast, og det matcher bedre med lejeboliger end med ejerboliger.“ Samtidig har omdannelse af ældre andelsforeninger til ejerboliger bidraget til tilbagegangen. Socialt byggeri og ejerboliger Det almene byggeri har også bremset op. Byggeudgifterne i København overstiger det maksimumbeløb, som regeringen tillader per kvadratmeter i socialt boligbyggeri. På ti år er der opført 5.100 almene boliger, mens der er kommet 17.900 nye ejerboliger. Demografisk pres på små boliger Københavnernes husstande bliver mindre. Unge og ældre går efter små lejligheder, og efterspørgslen overstiger udbuddet. “Når der er så stort pres på de små boliger, støder vi på kraftige prisstigninger,“ siger Mira Lie Nielsen. “I praksis bliver det ofte forældrenes penge, der afgør, om man kan komme ind på markedet.“ Ejerboligpriserne i byen steg med omkring 20 procent på ét år, ifølge tal fra Brancheforeningen Boligøkonom. Nationalbanken har tidligere peget på, at køberne i København i dag har højere indtægter og større formuer end før. Det gør renten mindre afgørende for den enkelte købers beslutning. Politiske greb og langsigtede udfordringer I den seneste kommuneplan besluttede politikerne, at nye byggerier skal indeholde flere små lejligheder. Samtidig genoplives “andelsreglen“ som redskab til at omdanne lejeboliger til andelsboliger. Begge tiltag sigter mod at påvirke boligmarkedet i en ønsket retning. Men langtidsvirkningerne udebliver ikke fra den øjeblikkelige mangel. “Boligmanglen forsvinder ikke lige foreløbig,“ advarer Mira Lie Nielsen. “Det er blevet svært at købe bolig i København uden forældregaranti eller allerede at være på markedet.“ Den ubalance, der opstår mellem købestærke købere og øvrige husstande, tegner et billede af, at det politiske arbejde først kan give fuld effekt om mange år.